Die fachgerechte Verkehrswertbeurteilung durch den Immobiliengutachter

Für den Immobiliensachverständigen stellt der Verkehrswert eine wichtige Basis für die Ermittlung eines Kauf- bzw. Verkaufspreises für eine Immobilie dar. Allerdings ist die konkrete Verkehrswertermittlung nicht nur für den Fall eines Kaufs oder Verkaufs einer Immobilie interessant, sondern wird häufig beim Immobiliengutachter angefragt, wenn es um die Beleihung oder Finanzierung eines Grundstücks oder einer Immobilie geht. Bei Finanzierungen wird der Immobiliengutachter zwingend hinzugezogen, da der Verkehrswert für die Kreditinstitute als Bemessungsgrundlage für den maximal möglichen Beleihungswert der Immobilie dient.

Für die Verkehrswertermittlung stehen dem Immobiliengutachter grundsätzlich drei unterschiedliche Methoden zur Verfügung. Vor allem der materielle Immobilienwert stellt für die Bewertung der Immobilie mittels Verkehrswertermittlung eine Grundlage dar. Dieser Wert kann im Ertragswert-, im Sachwert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Je nach Immobilienart können bei der Verkehrswertermittlung eines oder mehrere der klassischen Methoden vom Immobiliengutachter eingesetzt werden.

Das Sachwertverfahren stellt in der Praxis des Immobiliengutachters das gebräuchlichste Verfahren dar, auch wenn es sich um eine sehr komplexe Methode zur Wertermittlung bei Immobilien handelt. In erster Linie wird der Immobiliensachverständige das Sachwertverfahren bei eigengenutztem Wohnraum wie Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder Zweifamilienhäusern zur Wertermittlung der Immobilie einsetzen. Der Grundstückswert und der Immobilienwert werden im Sachwertverfahren gesondert betrachtet.  Den Verkehrswert wird der Immobiliengutachter anhand der tatsächlichen, beim Bau der Immobilie anfallenden Baukosten herleiten. In die Wertermittlung des Immobiliensachverständigen fließen selbstverständlich auch Faktoren, die den Wert mindern, wie Sanierungsbedarf und Bauschäden mit ein. Die Wertermittlung für den Grundstückswert muss der Immobiliensachverständige zusätzlich vornehmen, was der Immobiliengutachter mittels einer für die entsprechende Region gültige Bodenrichtwerttabelle tun wird.

Der Immobiliensachverständige bzw. Immobiliengutachter kann aber auch auf das Ertragswertverfahren zurückgreifen. Dies wird er in der Regel dann tun, wenn es sich um eine Immobilie in Vermietung oder gewerblicher Nutzung handelt, um einen verlässlichen Verkehrswert zu ermitteln. Der Ertragswert bei solchen Immobilien bildet die Basis für die Berechnung des Beleihungswertes durch den Immobiliengutachter. In diesen Fällen stellt für den Immobiliengutachter der jährlich erzielbare Reinertrag der Immobilie die Grundlage der Wertermittlung dar. Dieser Reinertrag ergibt sich aus den Gesamtmieteinnahmen abzüglich aller Betriebs-, Verwaltungs- und Bewirtschaftskosten. Den Gebäudeertragswert errechnet der Immobiliensachverständige durch die Multiplikation der voraussichtlichen Restnutzungsdauer mit dem Reinertrag.

Das Vergleichswertverfahren kommt allerdings näher an die realen Werte heran. Daher wird der Immobiliengutachter hauptsächlich bei der Grundstückswertermittlung anwenden. Als Vergleichswerte legt der Immobiliensachverständige vergleichbare Grundstück in gleicher Lage und ähnlichem Zustand zugrunde, um den Verkehrswert zu ermitteln.