Bedarfsbewertung durch den Immobiliengutachter

Für die Bedarfsbewertung hat der Gesetzgeber in §§ 138 ff. BewG den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts erlaubt. Bei den Sachverständigen und Gutachtern für Immobilien findet diese Öffnungsklausel zur Überbewertungsvermeidung häufig bei der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Anwendung.

Der Verkehrswert, den der Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständige ermittelt, wird an Stelle des Grundbesitzwerts, zugrunde gelegt, wenn die Besteuerung erfolgt. Die Finanzverwaltung wird allerdings den Wert, den der Immobiliengutachter festgesetzt hat, nicht immer automatisch anerkennen.

Der Immobilieneigentümer kann den verringerten Verkehrswert allerdings nur geltend machen, wenn ein öffentlich bestellter, vereidigter Immobiliensachverständiger oder Immobiliengutachter, der auf die Grundstücksbewertungen spezialisiert ist, hinzugezogen wurde oder ein örtlich gestelltes Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses vorliegt.

Für das Bewertungsgrundstück kann ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb des Jahres vor oder nach dem Zeitpunkt der Besteuerung erzielt wurde, ebenfalls als Nachweis dienen.

Der Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständige ist gehalten, die Grundsätze der WertR (Wertermittlungsrichtlinien) und der WertV (Wertermittlungsverordnung) im Gutachten zu beachten. In der Regel werden für die Ermittlung des Verkehrswertes die in den §§ 13 und 14 WertV, §§ 15 bis 20 WertV und §§ 21 bis 25 WertV geregelten Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren sowie Kombinationen aus diesen Verfahren vom Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständigen verwendet.

Im jeweiligen Einzelfall muss der Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständige entscheiden, welche Verfahren bei der Bewertung in Betracht kommen. Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr übliche Gepflogenheiten müssen im Einzelfall immer berücksichtigt werden.

In der Regel werden die Listen der örtlichen Gutachterausschüsse, die die Bodenrichtwerte angeben, für die Ermittlung des Bodenwerts vom Immobiliensachverständigen oder Immobiliengutachter herangezogen. Alle zwei Jahre werden die Werte in den Richtwertzonen neu bewertet. Für jeden Immobiliensachverständigen bzw. Immobiliengutachter stellen die Listungen der Gutachterausschüsse ein wichtiges Utensil in der Bewertung dar.

Für die Bedarfsbewertung des Verkehrswerts ist ein wichtiger Wert der Rohertrag, der in § 17 WertV geregelt wird, dar. Der Rohertrag ergibt sich aus allen erzielbaren Einnahmen für ein Grundstück bei zulässiger, ordnungsgemäßer Nutzung durch Pachten oder Mieten.

Ein Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständiger wird für die Rohertragsermittlung nicht lediglich den tatsächlichen Ertrag beziffern, sondern erzielbare, nachhaltige Erträge einkalkulieren. Um steuerrechtlichen Schwierigkeiten aus dem Weg zu gehen, sollten Immobilienbesitzer grundsätzlich einen Immobiliensachverständigen oder Immobiliengutachter hinzuziehen und von dessen Fachwissen profitieren